商業大廈的水管維護涉及多方利益 — 業主、租客、物管、消防。良好的維護計劃讓所有人受益。
維護的目標
1. 預防故障:大規模水浸或堵塞影響業務
2. 合規:環保署、渠務署、建築物管理條例
3. 成本控制:定期維護比緊急維修便宜
4. 住戶滿意:減少投訴
5. 物業價值:良好維護的大廈更值錢
年度維護計劃
每月:
1. 物管巡查所有共用排水
2. 處理住戶投訴
3. 監察泵房運作
每季:
1. 重點區域深度檢查
2. 異常區域跟進
3. 應急設備檢測
每半年:
1. 由承辦商高壓水沖洗主管道
2. 內窺鏡抽樣檢查
3. 隔油池(如有)清潔
每年:
1. 全面內窺鏡檢查
2. 系統壓力測試
3. 維修受損部分
4. 簽發合規證明
5. 更新維護記錄
業主立案法團的責任
1. 制定維護計劃
2. 選擇可靠承辦商
3. 業主溝通
4. 預算管理
5. 緊急應變
選擇承辦商的標準
1. 業界經驗(10+年)
2. 認證齊全(環保署、渠務署)
3. 設備完整(高壓水車、內窺鏡)
4. 報價透明
5. 完善保險
6. 維護記錄詳細
7. 應急能力(24小時)
合約類型
1. 固定年費
1. 包含定期維護
2. 緊急服務另收費
3. 預算可控
2. 全包合約
1. 包定期+緊急(設上限)
2. 預算完全可控
3. 適合穩定運作的大廈
3. 按次計費
1. 沒有合約
2. 每次按服務收費
3. 缺點:緊急時可能服務排不到
合約條款必須包括
1. 服務範圍清楚
2. 應變時間承諾
3. 額外服務的收費規則
4. 取消及終止條款
5. 保險及責任
6. 爭議解決機制
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